著者：陳少敏

要旨： すでに到来しつつある不動産業界の破綻ラッシュにどう対応するかは、金融リスクの爆発を防ぐこと、国家安全保障に関わること、わが国の経済発展の転換に関わること、そして一般市民の財産保護に関わる重要な問題です。本稿では、不動産業界が抱える問題点を整理しました。具体的には、銀行が不動産開発企業に対して融資した大量の貸出金が期限内に回収できず、不動産開発企業が銀行に抵当に入れた既建成品や建設中の物件がなかなか解約できないこと、住宅購入者が多大な損失を被っていること、不動産開発企業が自社または支配下にある関連空殻会社を通じて銀行から融資を受けたり社債を発行したりすることで、巨大な債務レバレッジと債務リスクを生み出していること、さらに多くの不動産開発企業が、管理可能な複数の関連会社を活用し、財務の混同、人事の混同、法人格の混同といった手法を用いて税金の納付を回避し、資産を移転し、資金を不正に引き出すといった行為を行っていることです。これらの問題を引き起こす三つの原因を分析した上で、以下の三つの対策を提案します：不動産問題の解決が持つ重要性と緊急性を十分に認識し、不動産問題が金融危機を引き起こすのを重点的に防止すること；不動産業界の破綻を科学的に調整し、不動産業界が健全に発展するための制度整備を充実させること；組織的指導を強化し、不動産問題を効果的かつ着実に解決すること。特に以下のような提案を行います。 現在の不動産問題に対処するための指導思想は、金融リスクを引き起こさないことを根本原則とし、不動産業の健全な再編を実現することを目的としています。不動産開発企業の破産の規模、方法およびペースを科学的に調整し、破産による再生を主な手段とし、優良資産の活性化および投資・合併を重点とします。また、破産手続きの適切な期間を延長し、時間によって空間を確保することで、不動産業のソフトランディングを実現します。 具体的な実行可能な措置を提案しました。

キーワード： 不動産問題；金融リスク；債務レバレッジ；住宅購入者；法人人格の混同；科学的かつ適切な破産処理；破産再建；分離・再編；制度整備。

今年、感染症の封鎖が解除されたにもかかわらず、我が国の不動産業は新たな報復的成長を迎えることはなく、むしろ基幹産業である不動産業は明らかに下降傾向を示しています。住宅価格は下落し、不動産取引量も縮小しています。また、不動産開発の大手企業が真っ先に破綻し、資金繰りが途絶え、多数の中小不動産開発企業が倒産の道をたどっています。このような状況を踏まえ、不動産開発企業の破綻を通じて露呈した問題を把握し、それらの解決策を研究することは、すでに到来しつつある不動産開発企業の破綻ラッシュに対応し、我が国が直面する経済発展の難局を打開し、国家安全を守り、質の高い発展を実現するための急務です。

   一、当省の不動産開発企業の破産に見られる問題

筆者は幸いにも、本省の複数の不動産開発企業の破産管財人の業務に携わり、一部の困難を抱える不動産開発企業について調査・研究を行いました。すでに破産した、あるいは破産寸前の不動産開発企業を分析すると、これらの企業に以下のような共通する問題が見られることが容易に分かります。

（1）銀行が不動産開発企業に対して融資した大量の貸出金が期限を過ぎても回収できず、不動産開発企業が銀行に抵当権を設定した既建成約や建設中の工事はなかなか解消されない状況にある。 不動産業は資金集約型産業であり、企業運営には多額の投資、高い回転率、高いレバレッジが求められます。企業の資金繰りを正常に循環させることは、不動産開発業者にとって最も重要な任務です。ほとんどの不動産開発企業は、自社資金だけで不動産開発への投資を賄うことができず、主に市場からの調達により投資資金を確保しています。その中でも銀行融資が主要な調達ルートとなっています。銀行融資を得るため、不動産開発企業はしばしば建設中のプロジェクトや既に完成した不動産の大部分を銀行に抵当権設定します。不動産市場が好調で住宅価格が上昇すると、企業は事前販売や販売チャネルを通じて、すでに完成あるいは建設中の不動産を迅速に購入者に売却し、速やかな回収が実現します。これにより銀行の融資は期日通りに返済され、投資と収益が健全な循環状態を保つことができます。その結果、不動産開発企業は高額な利益を上げ、政府も多額の土地譲渡金を手にします。しかし、不動産市場が低迷し下落局面に入ると、住宅価格が下落し、不動産販売額は急激に減少します。回収額が縮小し、投資と収益のキャッシュフローを維持することが難しくなり、場合によっては完全に途絶えてしまいます。銀行融資の期限が迫っても返済できなくなり、不良債権や貸倒れが大量に発生します。その結果、不動産開発企業が銀行に抵当権設定していた多くの不動産が解放されなくなってしまいます。

（二）住宅購入者の損失は甚大である。 一方では、資金繰りが破綻した結果、大量の未完成マンションが生じ、購入者が支払った前払い金の目的が達成できなくなりました。他方では、不動産開発企業がすでに多くの不動産を建設し、さらには購入者に引き渡したにもかかわらず、その不動産が既に銀行に抵当権設定されているため、購入者は所有権証明書を取得できません。建設資金を調達するため、不動産開発企業は銀行からの融資をあらゆる手段で得ようとするほか、事実上予約販売や投資という名目で、購入者に多額の資金投入を誘引しています。多くの不動産開発企業は恒大グループと同様に、購入者から資金を調達しており、その額は企業負債総額のおよそ3分の1に相当します。不動産市場が低迷し、未完成マンションが大量に発生すると、購入者は自らの住宅取得が不可能であると判断した途端、購入した不動産を担保とした住宅ローンの返済を一斉に停止します。これにより銀行の金融リスクが急増する一方、購入者たちは次々と各地の政府へ集団で陳情・抗議を行い、重大な社会安定リスクを生み出しています。仮に不動産開発企業が一部の既建成就不動産を契約に基づき購入者に引き渡したとしても、その不動産の大半がすでに銀行に抵当権設定されているため、不動産登記機関は抵当権付きの物件について所有権証明書の発行を拒否します。そのため、こうした購入者たちもまた陳情・抗議の行列に加わります。万が一、不動産開発企業が破産した場合、すでに購入代金を支払った購入者が購入した不動産は所有権証明書が発行されていないため、物権を有しておらず、その不動産は破産企業の債権者に対する一般債権として扱われることになります。つまり、購入者は自らが購入した住宅を失い、清算比率に応じてしか債権回収ができない危険に直面することになるのです。

（3）不動産開発企業が自社または支配下にある関連の空殻企業を通じて銀行から融資を受けたり、社債を発行したりすることで、巨額の債務レバレッジと債務リスクを生み出しています。 銀行からの巨額融資を獲得するため、不動産開発企業はできるだけ自社名義で銀行から融資を受けるよう努めてきました。しかし、国が不動産開発企業に対する「融資制限」政策を打ち出した後、この「融資制限」を回避するために、不動産開発企業は一般的に、自らが管理可能なペーパーカンパニーである関連会社を設立し、そのペーパーカンパニーを融資の主体とし、自社を担保人として銀行から融資を受けるようになりました。こうして融資された資金は再び借用という形で、依然として自社の不動産開発に使われています。自社名義であれ、管理可能な関連ペーパーカンパニー名義であれ、いずれの場合も、すでに完成した不動産や建設中の工事プロジェクトを担保として銀行に提供し、融資の保証を行っています。さらには、自社のオーナーや実質的な経営者さえも、銀行の要求に従い、個人名義で連帯保証を提供せざるを得ませんでした。しかし、こうした幾重にも及ぶ担保措置にもかかわらず、この企業がすでに完成あるいは建設中の不動産を購入者に売却し、「一戸二売」の状態を生み出すことを妨げられませんでした。そのため、不動産市場の景気が悪化すると、「双方共倒れ」という最悪の局面に陥りました。銀行への融資返済が滞り、購入者はすでに支払った代金で取得した完成済みまたは建設中の不動産の所有権を手に入れることができなくなりました。一部の不動産が購入者に引き渡されたとしても、購入者が有効な住宅売買契約に基づき、購入した不動産について合法的な物権的期待権を有しているにもかかわらず、その不動産が銀行融資の担保物件でもあるため、銀行が優先的に弁済を受ける権利を有しています。当該企業が裁判所により破産手続きを受理された後、これらの二つの権利間の対立は極限まで高まり、ひいては大きな社会的安定リスクを孕むこととなりました。さらに、不動産開発企業は金融機関を通じて大量の社債を発行しており、多くの有力企業の社債は海外にも発行されています。これにより、莫大な債務レバレッジと債務リスクが生じています。多くの不動産開発企業が破産に至って初めて、その資産負債比率が極めて高い水準に達していることが判明し、結果として一般債権者の回収率はしばしばゼロに近づくこととなりました。

（4）多くの不動産開発企業は、管理可能な複数の関連会社を通じて、財務の混同、人事の混同、法人格の混同といった手法を用い、税金の納付を回避し、資産を移転し、資金を不正に入手しています。 経営活動において、不動産開発企業は、会社の実質的支配者や一部の上級管理職に対して高額な報酬を支払うだけでなく、株主に対しても多額の配当を実施しています。さらに、帳簿に記載しない、偽装決算を行う、財務の元帳と実際の状況が一致しないといった手法を用いて、大量の資産を移転し、資金を不正に引き出しています。中には、自社が直接管理する建設工事施工企業と建設工事請負契約を結ぶことで、「空手で白い狼を掴む」ような手法を取ることもあり、銀行から借り入れた巨額の融資を、工事代金の名目で大規模に振り替えて（左手から右手へ）しまいます。そして、いわゆる建設工事の受注側——つまり、自社が管理する建設工事施工企業——は、巨額の工事代金を受け取った後、その資金が具体的にどのプロジェクトに使われ、費用がいくらかかったのか、工事の決済はどうなったのか、まったく不明な状態になっています。一部の大手不動産開発企業では、株式譲渡を通じて中小銀行を支配し、その銀行から無制限に多額の融資を引き出し、いわゆる不動産開発などに充てているケースさえあります。こうした企業が破産手続きに入ると、すでに著しく債務超過に陥っており、銀行からの巨額融資の返済は絶望的となり、あるいは甚大な損失を被ることになります。さらに恐ろしいことに、破産管財人が監査・評価機関を雇って企業の資産負債状況を監査・評価したところ、企業の財務管理が混乱しており、電子帳簿を一切導入しておらず、すべて手書きの記録に頼っていることが判明しました。しかも、その元帳には記録内容が適切に整理されておらず、証憑書類も混同されたままになっていました。このため、破産手続きが進まず、これまでの主要な財務項目について一つひとつ精査し、再び帳簿を作り直す必要に迫られました。

二、当省の不動産開発企業が上記の問題を生じる主な原因

（1）マクロ経済環境の悪化と不動産業界の調整サイクルが重なり合い、不動産業界の発展がボトルネック期に突入しました。 2023年、3年に及ぶパンデミックを経て、中国経済は予想されたような急速な回復を遂げられず、逆に低迷と苦境の状況に陥りました。経済運営に対する下押し圧力が一段と強まり、製造業や不動産業は持続的に落ち込み、輸出入貿易額もマイナス成長を示しています。需要の縮小、供給ショック、期待感の弱まりがますます顕著になり、これまで経済成長を牽引してきた投資、消費、輸出という「三大エンジン」はほぼすべて失速しました。経済運営において長期間にわたり蓄積されてきた地方債リスク、不動産リスク、金融リスクが一気に噴出し、経済発展はかつてない困難と挑戦に直面しています。こうした状況下で、中国が置かれた国際的なマクロ経済環境はさらに追い打ちをかけられています。アメリカをはじめとする西側諸国は、中国を主な競争相手と位置づけ、パンデミックによる需要減退の影響を無視して、この機会を利用して中国を崩壊させようとしています。アメリカは対中貿易戦争、ハイテク戦争、「デカップリング・サプライチェーン断絶」を相次いで実施した後、自国の経済を衰退に陥れることを顧みず、ドルを11回連続で猛烈に利上げし、金利を5.5％まで引き上げることで世界中から収穫を狙っています。特に、資本をアメリカへ戻すことで中国の流動性を吸い取ろうとし、最終的には中国を徹底的に搾取しようとしているのです。

今年のような厳しいマクロ経済環境下にある中国の不動産業界は、「雨漏りする家に夜な夜な雨が降る」ような状況にあります。20年以上にわたる急速な発展を経て、不動産の需給関係は根本的に大きな変化を迎えています。つまり、これまでの不動産供給不足から、需給がほぼ均衡する状態へと移行し、一部の地域ではむしろ供給過剰の状態にまで至っています。『中国人口普查年鑑－2020』によると、中国の一人当たり居住面積は41.76平方メートルに達し、都市部における一人当たり居住面積は36.52平方メートルとなっています。①こうした不動産需給関係の大きな変化による影響として、住宅価格は高値圏で上昇を続けていたのが、今や価格上昇が止まり、ほとんどの都市、その中でも一線都市を含む多くの都市で住宅価格が下落し、不動産取引量も顕著に減少しています。「機関のデータによると、全国トップ100都市における中古住宅価格は18カ月連続で下落しており、全体的に価格下落傾向が見られます」。今年10月の不動産市場全体の取引量は、前年同月比および前月比ともに減少しました。前年同月比では全体の取引量が18.9ポイント低下し、前月比でも5.7ポイント低下しました。②不動産需給関係のこうした大きな変化により、中国の不動産業界が20年以上にわたり積み重ねてきた投資的・金融的特性は徐々に薄れつつあります。一部の必需的な住宅需要を除けば、投資目的や投機目的での購入が大幅に減少し、不動産販売はまさに「冬の時代」を迎えています。

このようなマクロ経済環境の悪化と不動産業が調整局面に入ることの二重の影響により、客観的に見て不動産業界には大きな下押し圧力が生じています。その結果、不動産業界の「トップ企業」である恒大グループや碧桂園なども相次いで破綻し、多くの中小不動産開発企業が資金繰り困難に陥り、未完成マンションが多発するなど、数多くの企業が倒産の道をたどっています。

（2）多くの不動産開発業者は、個人および家族の利益を確保することを根本的な目的とし、自ら無傷で撤退することを主な任務とし、違法な手段を用いて資産を隠匿し、監督を逃れることが経営の常態となっている。

これは、上述の問題が生じる主観的な原因です。多くの不動産開発企業は、不動産業が上昇期・好況期にある間、住宅を売ることに困ることはありませんでした。資金調達と土地取得という二つの主要な課題を完了すれば、計画承認された不動産を手続きに従って着実に建設していきました。市場に投入されると、売り手優位の状況下でたちまち完売しました。住宅価格が絶え間なく上昇したため、大半の開発業者は莫大な利益を上げました。開発業者は高額な利益を得る一方で、自らの政治的箔も次々と増やしていきました。人民代表大会代表、政治協商会議委員、優秀な民間企業家、慈善大使といった肩書が相次いで与えられました。不動産業は政府が得る巨額の土地譲渡金と密接に関連しているため、こうした開発業者の政府に対する影響力もますます高まっていきました。しかし、ある不動産業「危機」が、ほとんどの不動産開発企業の真の姿を露わにしました。それら企業は一丸となって自社を大きく成長させようとしていたわけではなく、むしろ早くから二心を持ち、万が一に備えて手を引く準備をしていました。不動産市場が好調で企業経営が順調なうちに、将来の個人的な身の安全を確保するための準備を進めていたのです。「恒大」や「碧桂園」などの不動産開発大手企業は、自らの登記地をわずか259平方メートルのケイマン諸島に移しました。③これは、設立当初から国家の税制を回避し、いつでも逃亡できる意図を持っていたことを如実に示しています。「恒大」のトップである許家印氏は、米国で破産保護を申請し、妻とは「技術的離婚」を果たし、息子のために海外に「信託基金」を設立するなど、狂気じみた違法行為を繰り返しました。これらの行為により、銀行や住宅購入者、不動産の上下流の債権者から搾取した巨額の富を空洞化させたにもかかわらず、最終的に2兆4千億元もの債務を国内に残し、国民を人質にとり、政府を人質にとり、銀行を人質にとったのです。「恒大事件」は、不動産開発企業の負の側面を端的に表した典型例と言わざるを得ません。

（3）政府の関係部門が責任を果たさず、監督が不十分なため、不動産開発企業が勝手気ままに振る舞っている。 近年、各級政府は行政手続きの簡素化・権限移譲、規制と管理の一体化、サービスの最適化といった改革を強化し、ビジネス環境の改善を特に重視して取り組んできた結果、明らかな成果を上げています。しかし、民間企業に対する監督においては、権限移譲をもって管理を放棄するという不作為が目立っています。不動産開発企業における「資本の野放し状態」は、政府の監督不十分さを如実に示す例です。政府関係部門が責任を果たさず、監督を怠ることこそ、不動産業界に上記のような問題を生み出した管理上の原因なのです。

1. 中国の憲法 定められた「国家は非公有制経済の発展を奨励・支援・誘導し、非公有制経済について法に基づく監督・管理を行う」という方針が完全に実施されていません。社会の世論において、非公有企業に対する「奨励・支援」が過度に強調される一方で、「誘導」「監督」「管理」に関する声はあまり上がらず、さらには政府の関係部門が一部の民間企業、なかでも不動産開発企業といった「リーダー格」の違法行為に対して処罰を下すと、「非公有企業を抑圧する」という世論が巻き起こるケースさえ見られます。

2. 政府は不動産開発企業を複数の機関が管理しているが、実際には管理責任主体が不在の状態となっている。 政府は不動産開発企業の関連業務について、多岐にわたる管理を行っています。建築・計画・開発を規制するもの、土地利用の許認可を管理するもの、市場主体の行動を監督するもの、企業の税務を監督するもの、さらには企業の財務統制を管理するものなどがあります。しかし、一体誰が不動産開発行為の総合的管理の責任主体であるのか、いまだ明確になっておらず、たとえ明確になったとしても実効性が伴っていません。特に、大半が民営である不動産開発企業については、なおさらです。そのため、問題が起きた際には誰も責任を取ろうとしません。

3. 政府と不動産開発業者との「親清な関係」は実現されていません。 一方で、不動産業は政府の財政収入の重要な源泉であり、土地譲渡金は各都市の財政収入の約40％から50％を占め、中にはさらに高い割合を占める都市もあります。そのため、政府は地元の不動産開発業者を重視しており、頻繁に連絡を取り合い、接触しています。他方、不動産開発企業は政府指導者や関係部門に対して広報活動を行い、「土地取得」や税制優遇、違法行為への対処などにおいて便宜を図ってもらうよう暗黙のうちに配慮する戦略をとっています。そのため、権力と金銭の取引が頻繁に起こり、不動産開発分野は腐敗が多発する場所となっています。

三、我が省が不動産業に存在する問題を解決するための法的保障

危機は問題解決の先導役です。現在の不動産業界の調整、特に不動産企業の破綻を通じて浮き彫りになった諸問題は、これらを的確に解消するための前提を私たちに提供しています。私たちが高度な重視と集中的な取り組み、そして科学的な対応を心がける限り、必ずや危機を転じて機会へと変え、不動産業界に新たな健全な発展のサイクルをもたらすことができるでしょう。

（1）不動産問題の解決が持つ重要性と緊急性を十分に認識し、不動産問題が金融危機を引き起こすのを防ぐよう力を注ぐ。 不動産問題を解決することは、単に不動産業界自体の健全な発展だけにとどまるものではなく、中国経済全体の発展モデル転換にも深く関わっています。過去20年以上にわたる不動産業の発展過程で、不動産業は次第に中国の基幹産業へと成長しました。この業界は60近くの産業の繁栄を牽引し、数千万人もの人々の雇用を支えるだけでなく、地方政府に多額の財政収入をもたらし、量的拡大を重視した粗放型経済発展モデルを形成してきました。経済の繁栄を促進する一方で、その負の効果もますます顕著になってきました。不動産市場における供給不足と土地資源の逼迫により、高騰する住宅価格は全国民の悩みの種となっています。住宅価格は高水準で上昇を続け、各級政府が相次いで住宅価格抑制策を打ち出しても、依然として高止まりを止めることができていません。こうした高騰する住宅価格の結果、不動産業は投資属性、投機属性、金融属性の代名詞となり、銀行融資や一般市民の資産の大部分が不動産に集中しています。そのため、不動産業は経済発展に大きなリスクをもたらしています。党中央はこの重大な潜在的リスクを認識し、「住むための住宅は投機対象にしない」という不動産業発展の原則を提唱しました。ある意味で、今日の住宅価格の下落は、「住むための住宅は投機対象にしない」を実施して7年が経ったことによる必然的な結果といえます。現在の不動産分野における深刻な問題に対し、力を入れて解決に取り組むことは、新発展理念を実践し、質の高い発展モデルを構築する絶好のチャンスなのです。

さらに緊急を要するのは、現在の不動産問題を解決することが金融危機の発生を防ぐための必要性であることです。わが国の金融業界はすでに不動産業に深く絡み合っており、「恒大」や「碧桂園」を見ても、それぞれ数千億元規模の銀行融資が深く巻き込まれています。「恒大」と関連する瀋陽盛京銀行は、1837億元に上る不良債権を1760億元で遼寧省資産管理公司（遼寧資産）に譲渡せざるを得なくなり④、これによりバランスシートを改善し、「恒大」のような連鎖的な破綻を防ごうとしています。したがって、現在の不動産問題を解決することは、国家安全を守る上で極めて重要な戦略的任務です。

    （2）不動産業の破綻を科学的に調整し、不動産業の健全な発展に向けた制度整備を充実させる。 今年9月以降、米連邦準備制度理事会が2度にわたりドル利上げを一時停止したことを踏まえ、各方面では来年、米国がドル利上げを停止する可能性が高いと広く予測されています。また、我が国の不動産業界は、需給関係の大きな変化により分化・再編の準備が整いつつあり、内外の要因から、来年は不動産開発企業の破綻ラッシュが必然的に訪れるでしょう。これに対し、私たちは積極的に対応し、科学的かつ合理的な調整を図り、金融リスクの爆発を徹底的に防ぐ必要があります。

1. 当面の不動産問題に対処する際の指導思想は、金融リスクを引き起こさないことを根本原則とし、不動産業の健全な再編を実現することを目的とすべきです。不動産開発企業の破産の規模、手法、ペースを科学的に調整し、破産による再生を主な手段とし、優良資産の活性化および投資・合併を重点として、破産手続きの合理的な期間を延長することで、時間によって空間を確保し、不動産業のソフトランディングを実現します。

2. 不動産開発企業が抱える不良債権および銀行等金融機関が占める割合を全面的に評価する。 銀行などの金融機関が不良債権にどの程度耐えられるかを測定し、金融業界の耐性に応じて段階的に不動産業界の破綻を解消していく必要があります。決して一斉に、あるいは一気に不動産開発企業の破綻を放置してはなりません。特に、不動産業界の大手企業の破綻が引き起こす連鎖反応を防ぐことが重要です。対応策をしっかり立てた上で、段階的に順序立てて不動産企業の破綻を実施しなければなりません。

3. 不動産業の分化・再編は、破産による再生を主な手段とすべきであり、少数の深刻な債務超過状態にある不動産開発企業がやむを得ず破産清算に進む場合を除く。 「死から蘇らせ、鳳凰が涅槃に至る」を理念とし、不動産開発企業の優良資産を活性化し、不動産開発企業の合併・再編を強化します。国有不動産開発企業に対する株式投資による再構築機関を設立し、戦略的な破産再建を実施します。破産再建計画の草案が債権者会議で採決を経て承認され、あるいは裁判所の裁定により承認された後は、当該企業が引き続き生産・営業を継続することを認め、一部の資金調達を許可し、これを共益債務に組み込みます。これには「住宅供給保障」を目的とした政策的融資も含まれます。また、破産再建計画の実行期間を適度に延長し、時間によって空間を確保するとともに、破産再建計画の実行に関する監督を強化し、計画の成功を確実なものとします。不動産開発企業の資産の清算・競売をできるだけ抑制し、購入者である債権者が金銭と住宅の両方を失う事態を回避します。1999年にアジア金融危機の影響に対処するため、国家が中国華融資産管理公司、中国長城資産管理公司、中国東方資産管理公司、中国信達資産管理公司を設立し、それぞれ工商銀行、建設銀行など四大国有銀行の不良資産を買収・管理・処理した例に倣い、国家不動産開発企業不良資産管理会社を設立し、必要な資金を注入することで、市場を通じた投資・合併・買収の実現に向けた条件を整えるべきです。

4. 不動産市場の大きな変化に適応し、不動産の健全な発展を促進するための長期的メカニズムを構築する。 中央政治局会議の決定を真剣に貫徹する。 「我が国の不動産の需給関係に重大な変化が生じた新たな情勢に適応し、適時不動産政策を調整・最適化する」という要請 以前、住宅価格の上昇を抑えるために導入された融資制限、購入制限、価格制限、販売制限の政策を段階的に撤廃する。中央金融ワーク会議の指示を真剣に貫徹する。 「健全な不動産企業の主体監督制度と資金監督を整備し、不動産金融のマクロ・プルーデンス管理を充実させる」 保障性住宅と商品住宅の「二重軌道制」を中核として、不動産業の健全な発展を促進するための法的・政策的枠組みを整備し、不動産業が当初の「住むための住宅であり投機対象ではない」という理念を実現することで、不動産業が健全に成熟した段階を迎えるよう求めます。 住建計画管理部門を不動産業の総合管理部門とすべきである。 この政府部門は、不動産の計画、施工、取り壊しに関する管理を担当するだけでなく、企業の財務監督および金融リスクの防止も担っています。また、他の政府監督部門との調整・連携を担当し、「指導」、「管理」、「監督」の面で協力体制を構築しています。専用口座で管理される先行販売代金が、不動産企業によって勝手に引き出されるような事態が再び起こることを決して許さないものとします。 事前販売制度を断然停止すべきである。 不動産市場の需給状況に大きな変化が生じたことを踏まえ、不動産の事前販売制度は歴史の舞台から退くべき時期に来ています。今回の未完成マンションの解消をもって、事前販売政策を断然停止すべきです。 不動産開発企業が不動産開発に投入する自己資金の最低割合を明確にするべきである。 不動産開発に向けた資金調達は、100％市場化してはならず、総投資額の30％を超える銀行融資を不動産開発に充ててはなりません。不動産企業への融資を行う銀行は、事前に抵当権設定された不動産が購入者に譲渡されないことを明確に合意しなければなりません。また、当該企業の抵当物件およびキャッシュフローに対する監督を強化する必要があります。万一、銀行融資に違反する行為が発見された場合は、速やかに救済措置を講じ、銀行融資の安全性を確保しなければなりません。 「異なる所有制の不動産企業の合理的な資金調達ニーズを一律に満たす」制度体系を整備すべきである。 所有権による差別を排除し、融資の安全性を確保した上で、不動産業の健全な発展を促進する。

（3）組織指導を強化し、不動産問題を効果的かつ着実に解決する。その第一は—— 党の指導を強化することは、不動産問題を効果的に解決するための根本的な保障です。各級党委員会においては、不動産問題の解消を国家安全保障業務の体系に組み込み、重点的な取り組みとして推進すべきです。 二つ目は 企業破産業務は市場退出メカニズムの重要な一環であるため、中央政府はすでに各級政府の発展改革委員会がこの業務を具体的に担当することを明確にしています。各級政府の発展改革委員会が主導し、関係機関を参加者とする企業破産合同会議を設立すべきです。また、現地党委員会および政府の担当幹部を総合召集人として任命する必要があります。この仕組みのもとで、不動産開発企業の破産業務を重要な内容と位置づけ、全体的な配置を実施するとともに、具体的な督促・調整・実施を徹底し、不動産開発企業の破産を通じて、不動産業界の分化・再編による新たな好転を実現していきます。

（*著者：陳少敏、遼寧同方法律事務所上級顧問・海口支所弁護士。電話：18940004050。）