XX投資会社がXX不動産会社およびXX資産会社を相手取って提起した住宅売買契約紛争事件
2025-12-25
XX投資会社がXX不動産会社およびXX資産会社を相手取って提起した住宅売買契約紛争事件
キーワード：破産；清算；優先弁済；抵当権
担当弁護士：王琛、金陸
基本的事案：2013年に投資会社と不動産会社は『プロジェクト協力契約』を締結し、両者がプロジェクトの第2期および第3期について協力して建設することを約束しました。契約の総額は1億6,000万元で、支払い時期は以下の通りです：2013年4月30日までに投資会社が6,000万元を支払うこと。もし不動産会社が契約対象を銀行に抵当権設定して融資を受ける場合、抵当権の承認手続き完了後5営業日以内に、不動産会社が投資会社に対して、不動産会社が契約対象を履行しないことによるリスクを回避するための説明書を提出すること。また、不動産会社は2013年6月末までに『分譲住宅事前販売許可証』を取得し、両者は『分譲住宅売買契約』を締結すること。投資会社は2013年9月30日までに不動産会社へ4,000万元を支払い、不動産会社はその代金を受け取ってから20営業日以内に『分譲住宅売買契約』の届出手続きを行います。不動産会社が『分譲住宅事前販売許可証』を取得し、かつ契約が届出された時点で、投資会社は2014年6月30日に3,000万元を支払います。さらに、不動産会社がプロジェクト第2期の所有権証明書を投資会社に交付した後、投資会社は2014年12月31日までに3,000万元を支払うこととされています。契約締結後、投資会社は2013年4月30日までに4,000万元を支払い、2014年4月29日時点で合計7,500万元を支払いました。
2013年7月、不動産会社は投資会社に対し、プロジェクト第2期を資産会社に抵当権設定する意向があると通知しました。2013年8月、不動産会社は資産会社と『抵当権設定契約』を締結し、プロジェクト第2期を資産会社に抵当権設定しました。2013年9月、不動産会社はプロジェクト第2期を投資会社に引き渡し、投資会社は外部に賃貸し、家賃収入を得ました。一方、プロジェクト第3期は引き渡されていませんでした。投資会社は裁判所に提訴し、以下の請求をしました：1. 『抵当権設定契約』の無効確認；2. プロジェクト第2期の契約内容の履行継続および所有権移転登記手続き等の実施；3. 違約金の支払い；4. プロジェクト第3期の契約解除；5. 不動産会社および資産会社による訴訟費用の負担。不動産会社は反訴を提起し、以下の内容を求めました：1. 投資会社による契約代金8,500万元および違約金の支払い；2. 投資会社による税金の支払い；3. 投資会社による訴訟費用の負担。省高等裁判所が再審判を下した後、最高裁判所による二審開廷前に、不動産会社は裁判所により破産清算の受理決定を受けました。担当弁護士は破産事件の管財人として、不動産会社を代表して法廷に出席し、対応しました。
争点：抵当契約の効力に関する問題；プロジェクト第2期の継続履行およびプロジェクト第3期の解除に関する問題；各当事者の違約責任の負担に関する問題。
判決結果：第一審裁判所：本件は住宅売買契約に関する紛争であり、『抵当契約』の効力および権益の優先性については別件で処理すべきである。『プロジェクト協力契約』は引き続き履行する。双方のその他の請求は棄却する。第二審裁判所：第一審判決を取り消す。『プロジェクト協力契約』を解除する。不動産会社は既に受領した7,500万元および利息を返還すること。投資会社はプロジェクト第2期の住宅を返還すること。投資会社は本判決に基づく個別弁済を受けることはできず、破産手続において法に基づき申告し解決すべきである。その他の訴えは棄却する。
事件のポイント：1. 投資会社が請求する内容には、確認の訴えと給付の訴えが含まれており、給付の訴えには特定物の給付、種類物の給付および行為の給付が含まれます。不動産会社が裁判所により破産清算の受理を決定された場合、法に基づき当該不動産会社の債務整理を実施し、管理人が破産手続において各種優先債権および一般債権を法的に定め、債権者会議がその債権を確認する必要があります。投資会社は、破産債権審査確認手続およびこれに伴う派生訴訟を通じて、自らの債権が成立しているか、またその弁済順位が確定しているかを明確にする必要があります。2. 不動産会社が破産清算手続に入ったのは、第一審判決後第二審前に新たに発生した事実であり、債権者が主張する債権は必ず金銭債権に転換され、具体的な債権額が確定される必要があります。破産手続において一括して債務整理が実施されることから、投資会社の非金銭債権に関する訴えを認める場合、他の債権者の公平な弁済権が損なわれる可能性があり、また投資会社が破産手続における関連する手続上の権利を行使することも保障できないおそれがあります。3. 不動産会社が破産清算手続に入った後、管理人は契約の継続履行を申し出なかったため、『プロジェクト協力契約』は実質的に全面的に解除されており、両当事者は契約を引き続き履行する基礎を失っています。4. 投資会社が主張する物権的期待権およびその権益は資産会社の抵当権よりも優先されるため、別途訴訟を提起するか、あるいは破産手続の中で異議を申し立てたり破産債権確認訴訟を提起したりすることが可能です。本件については却下すべきです。5. 『プロジェクト協力契約』の履行過程において、不動産会社に重大な契約違反はありませんでしたので、違約損害賠償責任を負うべきではありません。一方、投資会社が契約違反を行ったため、契約に従って違約責任を負うべきです。
典型的な意義：不動産会社が裁判所により破産清算の受理を決定された場合、当該不動産会社に対して法に基づき債務整理を実施し、管理人が破産手続において各種優先債権および一般債権を法に従って明確に定め、債権者会議がその債権を確認する必要があります。投資会社は、破産債権審査確認手続きおよびそれに伴う訴訟を通じて、自らの債権が成立しているか、またその債権がどの順序で弁済されるかを明確にする必要があります。
同方弁護士 あなたの専属法律サポート
著作権 © 2025 遼寧同方法律事務所