程某峰が、瀋陽某不動産開発有限公司、瀋陽某商業広場管理有限公司皇姑支社および第三者である0248、0213、0214、0022号店舗の所有者を相手取って提起した賃貸契約紛争案件

民事・商事紛争の解決

2025-12-25

【タイトル】

【キーワード】

民事／賃貸契約紛争／契約の相対性／契約解除

【裁判の要点】

裁判所は、法令に基づいて成立した契約は法律により保護されるものと判断します。原告は被告と4件の賃貸契約を締結したと主張していますが、賃貸契約に双方が署名したこと、被告および各第三者の陳述、さらには被告が第三者に対して家賃を返還した行為などから、原告と各第三者の間で店舗賃貸契約が成立し、履行されたと認められます。両当事者間の賃貸契約はいずれも当事者の真実の意思表示に基づくものであり、国家の法律や行政法規の禁止規定に違反していないため、当該契約は合法かつ有効です。両当事者は、契約に定められた義務をそれぞれ履行すべきです。現在、原告は被告が約束や広報を履行しなかったことを理由に、契約の法定解除を求めておりますが、これは実質的に原告と各第三者との間の賃貸契約を解除することを意味します。原告は証人による証言を提出して、被告が誘致活動の際に約束や広報を行ったと主張していますが、賃貸契約の当事者は原告と各第三者であり、両者の賃貸契約において原告が主張するような具体的な誘致条件が定められておりません。そのため、原告が契約解除の理由として挙げている事実は『契約法』第94条に定める契約解除の法定事由に該当しません。原告が契約解除を求めるにあたり提出した証拠は不十分であるため、本裁判所は原告の契約解除請求を認容しません。

【基本的事案】

原告と被告は、係争中の店舗について4通の『店舗賃貸契約書』を締結し、賃貸期間は2年1ヶ月でした。原告が半年分の賃料を支払った後、賃貸期間がまだ満了していないにもかかわらず、原告は被告が募集時の約束を履行しなかったことなどを理由に、裁判所に対し、原告と被告間の賃貸契約の解除および、原告が預けた賃貸保証金5,500元、管理費保証金5,500元、電力メーター保証金1,500元、ならびに残り4ヶ月分の店舗賃料21,470.01元の合計33,970.01元の返還を求めていました。

ロダン弁護士は、被告の代理人として以下の答弁意見を提出しました。

一、瀋陽の某不動産開発有限公司は本件の被告に該当せず、原告は瀋陽の某不動産開発有限公司を訴える権利を有しない。

本件に関与する瀋陽の某商業広場地下1階の0213、0214、0248、0022の4つの店舗はいずれも既に売却済みです。（瀋陽某不動産開発有限公司は、それぞれの店舗について張某、于某馨、谷某欣、王某と『商品住宅売買契約』を締結しており、当該契約はすでに備え付けられています。）また、2014年10月20日に原告の程某峰と4つの店舗について4件の『賃貸契約』を締結したのは、当該4店舗の所有者であり、瀋陽某不動産開発有限公司ではありません。したがって、瀋陽某不動産開発有限公司は『賃貸契約』の当事者ではありません。4件の『賃貸契約』はすでに実際履行されており、各店舗の所有者はそれぞれの店舗について6か月分の賃料および賃貸保証金を受領しています（その証拠として領収書および銀行振込証明書が存在します）。契約の相対性の原則に基づき、原告の程某峰は潤祥を訴える権利を有しません。

二、原告が一方的に『賃貸契約』を解除するという前提は成立せず、原告には法的に成立した契約を一方的に解除し、請求金額の返還を求める権利はありません。

本件の4つの店舗に係る4つの『賃貸契約』はいずれも法令に従って成立し、実際に履行されています。契約当事者双方は、契約に定められた権利と義務を厳格に履行する必要があります。現在、各店舗は期日通りに引き渡されており、引き渡された店舗は『賃貸契約』の定める条件に適合しています。したがって、乙側は賃貸目的を達成でき、ショッピングモールも正常に営業を開始しています。契約上の甲側には、原告が『賃貸契約』を一方的に解除するための前提となる第11.2項に定める状況が存在せず、原告は契約を一方的に解除し、支払い済みの金額の返還を求める権利はありません。

瀋陽某不動産開発有限公司は、原告が主張するような所謂約束を一切行っていません。また、原告が法廷で提出した証拠からも、瀋陽某不動産開発有限公司がかつて何らかの約束をした形跡は見られません。店舗賃貸に関しては、所有者と原告の権利および義務については、両者が締結した『賃貸契約』に明確に定められており、双方はこれを厳格に履行すべきです。さらに、当該商業施設は消防安全検査を通過しており、営業開始前の消防安全検査合格証書が存在します。原告が主張するように、消防安全基準に適合せず、安全上の懸念があるわけではありません。瀋陽某不動産開発有限公司は契約違反をしておらず、原告はそのため『賃貸契約』の解除および関連金銭の返還を請求する権利はありません。

四、原告がショッピングモールと締結した『経営管理協定』の1.7、6.2、6.16、2.3の規定に従えば、原告が店舗を事前に退去し自ら営業を終了した行為は契約違反であり、なお契約期間が満了していません。そのため、保証金の返還およびそれに相当する金銭の返還を請求する権利はありません。

【裁判結果】

瀋陽市皇姑区人民法院の判決：原告の訴えをすべて棄却する。

【裁判理由】

裁判所は、次のように判断します。法に基づいて成立した契約は法律により保護されます。原告は被告と4件の賃貸契約を締結したと主張していますが、賃貸契約に双方が署名したこと、被告および各第三者の陳述、さらには被告が第三者に対して家賃を返還した行為などから、原告と各第三者の間で店舗賃貸契約が成立し、履行されたと認められます。両当事者間の賃貸契約はいずれも当事者の真実の意思表示に基づくものであり、国家の法律や行政法規の禁止規定に違反していないため、当該契約は合法かつ有効です。両当事者は、契約に定められた義務を各自誠実に履行すべきです。現在、原告は被告が約束や宣伝を履行しなかったことを理由に、契約の法定解除を求めておりますが、これは実質的に原告と各第三者との間の賃貸契約を解除することを意味します。原告は証人による証言を提出して、被告が誘致活動の際に約束や宣伝を行ったと主張していますが、賃貸契約の当事者は原告と各第三者であり、両者の賃貸契約において原告が主張するような具体的な誘致条件が定められておりません。そのため、原告が契約解除の理由として挙げている事実は『契約法』第94条に定める契約解除の法定事由に該当しません。原告が契約解除を求めるにあたり提出した証拠は不十分であるため、本裁判所は原告の契約解除請求を認容しません。

【関連条文】

『中華人民共和国契約法』第8条、第60条、第94条；『中華人民共和国民事訴訟法』第144条、最高人民法院の『中華人民共和国民事訴訟法』適用に関する解釈第90条

【弁護士の見解】

当該事件には多数の当事者が関与しており、瀋陽の某不動産開発有限公司が関与するすべての案件の中で代表性があり、しかもその影響は極めて大きい。この確定判決が持つ模範的な効果は、累積訴訟を減少させる上で大きな役割を果たし、同様または類似の案件において同社が多大な損失を回避することに寄与した。

前回：崔某が某不動産開発有限公司を相手取って提起した隣接関係に関する紛争事件

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程某峰が、瀋陽某不動産開発有限公司、瀋陽某商業広場管理有限公司皇姑支社および第三者である0248、0213、0214、0022号店舗の所有者を相手取って提起した賃貸契約紛争案件

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