原告海某が被告呉某および第三者孫某を相手取って提起した、裁判外執行異議の訴訟事件
2025-12-25
【タイトル】 原告海某が被告呉某および第三者孫某を相手取って提起した、他人による執行異議の訴訟事件
【キーワード】 民事／第三者による執行異議／住宅ローンでの購入
【裁判の要点】
本件は、ここ2年ほどで比較的多く発生している第三者執行異議の訴訟です。住宅購入者が不動産を購入した後、さまざまな理由から名義変更・所有権移転の手続きが完了せず、その後、売主との経済紛争により不動産が裁判所によって差し押さえられました。そのため、住宅購入者は自らの合法的な権利を守るため、第三者執行異議の訴訟を提起しました。本件はローンを利用して不動産を購入したものであり、適用されるのは『最高人民法院による人民法院の執行異議および再審案件処理に関する若干の問題に関する規定』第28条です。
【基本的事案】
原告は、執行異議の訴えを提起した第三者であり、執行対象不動産の購入者です。被告は申請執行者であり、執行対象不動産の売主に対する債権者です。第三者は執行債務者であり、執行対象不動産の売主です。被告と第三者の間には、裁判所の確定判決により確認された債権債務関係があり、被告が債権者、第三者が債務者となっています。第三者が期限内に債務を履行しなかったため、被告は執行を申請しました。訴訟保全手続きにおいて、被告は直ちに不動産を差し押さえ、原告は一貫して異議を申し立ててきました。執行段階において、原告が提出した執行異議は裁判所により却下されました。その後、原告は裁判所に対して第三者による執行異議の訴えを提起しました。
本件の基本的事実は以下のとおりである。第三者は銀行ローンを用いて対象不動産を購入し、2013年4月24日、第三者はデベロッパーに対し住宅の頭金を支払った。2013年5月25日、第三者は原告と『住宅購入契約』を締結した。2013年10月8日、原告は一社の口座を通じて第三者が指定する口座へ住宅代金800万元を振込した。2013年10月16日、原告は親族の会社の口座を通じて第三者が指定する口座へ住宅代金700万元を振込した。2013年11月11日、原告は親族の会社を通じて第三者が指定する口座へ住宅代金500万元を振込した。2013年11月26日、第三者はデベロッパーと正式に商品住宅売買契約を締結し、二つの物件は第三者名義に登記された。2013年12月31日、第三者は銀行と『個人住宅借入契約』を締結した。2014年2月17日、原告と第三者は『住宅売買契約』を締結し、公証も行った。同日、第三者は原告に対して『受領書』を発行した。2014年3月24日、第三者は銀行へ『中国建設銀行個人借入金の繰り上げ返済（完済）申請書』を提出した。これは、原告が不動産を購入したため、ローンを早期に返済したいとの希望によるものであった。2014年4月15日、原告は管理会社へ早期引渡しの申請を提出した。契約で定められた引渡し時期は2015年6月30日であったが、2014年5月9日、管理会社は回答書を送付し、早期引渡しが可能であると確認した。
2014年8月14日、被告は第三者との民間借入に関する訴訟において財産保全を申請し、当該不動産を差し押さえました。同年9月、原告は民間借入事件の審判官に対して保全異議を申し立てましたが、その申し立ては認められませんでした。民間借入事件が執行手続きに移行した後、原告は再び執行裁判官に対して執行異議を申し立てましたが、却下されました。そのため、原告は2015年11月18日、当事者外の執行異議の訴え、すなわち本件訴訟を提起しました。
【裁判結果】 第一審裁判所は、不動産に対する執行を停止する判決を下した。第二審裁判所は原判決を維持した。
【裁判理由】
『最高人民法院執行異議および再審案件処理に関する若干の問題に関する規定』第28条の規定によれば、金銭債権の執行に際し、買受人が債務者名義の不動産について異議を申し立て、その異議が次の4つの要件を満たし、かつその権利が執行を排除できる場合、人民法院はこれを支持しなければならない。第一に、人民法院による差押え以前に合法的で効力のある書面による売買契約を締結していることである。本件において、当該不動産が差押えられた日付は2014年8月14日であり、原告と第三者は2014年2月17日に不動産売買契約を締結し、公証所により公正証書化されている。第二に、人民法院による差押え以前に当該不動産を合法的に占有していることである。本件不動産は2014年4月にはほぼ完成しており、実際に使用可能であった。原告は2014年4月15日に先行入居を申請し、物品の保管および内装設計を開始した。2014年5月には実際に不動産に入居し、初期の内装工事を行った。第三に、代金を全額支払っているか、あるいは契約で定められた通りに一部の代金を支払い、残りの代金については人民法院の要求に従って執行に供していることである。本件では、第三者が住宅ローンを利用して購入しており、原告が当該不動産を購入する際には、まず第三者に頭金を一括で支払い、その後毎月第三者の口座へローン返済を行っていた。原告が早期返済を申請したが、銀行が早期返済を受理しなかったため、名義変更手続きを行うことができなかった。第四に、買受人自身の原因によらずに所有権移転登記が行われていないことである。本件不動産は住宅ローンで購入されたものであり、銀行が早期返済を認めなかった上、法院による差押え前には当該不動産が当初登記の備付け条件を満たしていなかったため、客観的にも所有権移転手続きを行うことが不可能であり、これは原告には一切関係がない。以上より、本件は『最高人民法院執行異議および再審案件処理に関する若干の問題に関する規定』第28条の規定に合致する。
【関連条文】
『最高人民法院による人民法院の執行異議および再審案件処理に関する若干の規定』第28条 金銭債権の執行において、買受人が債務者名義に登記された不動産について異議を申し立て、次の各項に該当し、かつその権利が執行を排除できる場合、人民法院はこれを支持しなければならない。
（1）人民裁判所が差し押さえを行う前に、合法的で効力のある書面による売買契約を締結していること；
（2）人民法院が差し押さえを行う前に、当該不動産を合法的に占有していたこと；
（3）全額の代金を支払っている、または契約で定められた一部の代金を支払い、残りの代金については人民法院の要求に従って執行に供している；
（4）買受人の自己の原因によらずに名義変更登記が行われなかったこと。
【弁護士の見解】 本件は、ここ2年ほどで比較的多く見られる第三者による執行異議の訴えであり、典型的な第三者執行異議の訴えであると同時に、その特異性も備えています。原告は、『最高人民法院の人民法院が執行異議および再審案件を処理するに当たっての若干の問題に関する規定』第28条の規定に基づき、各項目ごとに証拠を整備しました。同規定によれば、金銭債権の執行に際し、買受人が債務者名義の不動産について異議を申し立て、かつその異議が以下の4つの要件を満たし、かつその権利が執行を排除できる場合、人民法院はこれを支持すべきとされています。第一に、人民法院の差押前に合法かつ有効な書面による売買契約を締結していること。本件では、対象不動産が差押された日付は2014年8月14日ですが、原告と第三者は2014年2月17日に不動産売買契約を締結し、公証人により公正証書化されています。第二に、人民法院の差押前に当該不動産を合法的に占有していること。本件不動産は2014年4月にはほぼ完成しており、実際に使用可能でした。原告は2014年4月15日に先行入居を申請し、物品の保管や内装設計を行いました。その後、2014年5月に原告は実際に不動産に入居し、初期の内装工事を行いました。第三に、代金を全額支払っているか、あるいは契約の定めに従って一部の代金を支払い、残りの代金については人民法院の指示に従って執行に供していること。本件においては、第三者が住宅ローンを利用して物件を購入しており、原告が対象不動産を購入した方法は、まず第三者に頭金を一括で支払い、その後毎月第三者の口座へローン返済金を送金するというものでした。原告が繰り上げ返済を申請したものの、銀行が繰り上げ返済を受け付けなかったため、名義変更手続きが完了しませんでした。第四に、買受人の自己の原因によらずに所有権移転登記が行われていないこと。本件不動産は住宅ローンで購入されたものであり、銀行が繰り上げ返済を認めなかった上、法院の差押前にはすでに不動産の最初の登記・届出条件を満たしていなかったため、客観的に所有権移転手続きを行うことが不可能であり、これは原告には一切関係ありません。
本件の特殊性は、当該物件がローンで購入されたものであり、原告が契約で定められた引渡し日以前に申請を通じて先行して当該物件に立ち入り、当該物件を占有していたことにある。
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