原告・何某が遼寧某実業発展有限公司を相手取って提起した賃貸借契約紛争事件
2025-12-25
【担当弁護士】
王涛
【キーワード】
住宅の賃貸人は住宅の所有者ではないため、締結された賃貸契約が当然に無効になるわけではありません。
【裁判の要点】
非所有権者である原告何某と遼寧某実業発展有限公司（以下「某会社」という）が2014年8月16日および2015年11月5日に締結した2通の『協議書』の効力に関する問題についてである。『中華人民共和国契約法』第52条によれば、某会社は自らが原告と締結した2通の『協議書』が無効であると主張するにあたり、当該2通の『協議書』の締結に法律が定める無効事由があったことを証拠により立証しなければならない。しかし、原告が当該不動産・土地の権利者でないという理由だけで契約の無効を主張することは、法律の規定に合致しておらず、人民法院は某会社のこの主張を認めない。
ある会社が、当該建物および土地が瀋陽の某穀物貿易有限公司名義で登記されており、原告は当該会社に対して占有使用料を請求する権利がないと主張したことについてです。当該会社は、原告と締結した契約を履行し、原告に賃料を支払ってきました。当該会社が、当該建物および土地が第三者名義で登記されていることを知らずに原告と契約を締結し賃料を支払ったことは、常識や日常的な取引慣行に合致しないとの抗弁理由について、人民法院はこれを採用しませんでした。
当該会社が原告に対し、本件建物および土地の占有使用料を支払うべきかどうかについてですが、協定書に定められた履行期限が満了した後も両当事者は別途協定を締結していません。しかし、当該会社は依然として本件建物および土地を占有・使用しています。また、当該会社が建物および土地を賃借・占有していた期間中、その権利者に変更はありませんでした。そのため、原告が当初の協定で定められた基準に基づき、当該会社に対して占有使用料の支払いを求めるのは法的に正当です。
【基本的事案】
2014年8月16日、原告の何某（甲）と被告の某会社（乙）は『協議書』を締結し、原告は土地およびその上に建つ物件を某会社に賃貸することとし、賃貸期間は1年間と定めました。賃貸期間は2014年8月16日から2015年8月15日までとし、年間賃料は8万元人民元としました。また、賃貸期間中に発生する水道料金、電話料金、電気料金および設備の修理費用については、すべて某会社が負担することとしました。某会社は当該協議書の締結後、原告に対し年間賃料8万元を支払いました。2015年11月5日、原告と被告の某会社は再度『協議書』を締結しました。この協議書の内容は、第2項の賃貸期間が2015年8月16日から2016年8月15日までに変更されたほか、その他の条項は2014年8月16日に両者が締結した協議書と一致していました。同日、某会社は原告に対し賃料8万元を支払いました。その後、両者は新たな賃貸契約を締結しませんでしたが、某会社は依然として協議書に定められた建物および土地を占拠し、明け渡し・返還を拒んでいます。そのため原告は裁判所に提訴し、被告に対して新民市の建物および土地を直ちに明け渡し・返還するよう求めるとともに、2016年8月16日以降の実際の返還日までの建物および土地の占有使用料の支払いを命じるよう請求しました（占有使用料は賃貸契約の単価に準じて算定）。また、本件訴訟にかかる費用はすべて被告が負担するものとしました。本件審理中、原告の訴えに対し、某会社は反訴を提起し、本件土地の使用権者および建物の所有者がいずれも原告ではなく、他方の某会社であるため、2014年8月16日および2015年11月5日に両者が締結した2通の『協議書』は無効であると主張しました。さらに、原告が某会社に支払った賃料16万元および訴訟費用および反訴費用についても、原告が負担するよう求めました。
【裁判結果】
当裁判が法律効力を持つようになってから10日以内に、某会社は原告に対し、住宅および土地の占有使用料として人民元21万元を支払うこと。また、某会社の反訴請求は棄却する。事件受理手数料および反訴手数料は、某会社が負担するものとする。
【裁判理由】
原告と被告某会社が締結した2通の『協議書』の効力に関する問題についてです。被告某会社は、当該物件および土地に関する所有権および使用権の登記状況を当然に把握していたはずです。原告と被告某会社の2通の『協議書』に定められた内容によれば、被告某会社は、当該物件および土地が第三者である某会社に帰属することを承知の上で、当該物件および土地について別途年間8万元の賃料を原告に支払うことに合意しています。両当事者のこの契約条項は、双方の真実の意思表示に基づくものであり、かつ法令の強行規定に違反していないため、合法かつ有効と認められます。したがって、被告某会社の反訴請求は事実根拠も法的根拠も存在しないものであり、人民法院はこれを支持しません。
原告が被告某会社に対し、2016年8月16日以降、毎月人民元6,666.67元をもって、原告が所有する建物および土地の占有使用料を支払うよう求めた訴訟請求についてですが、原告が審理中に某会社の法定代表者である邵軍氏が作成した事情説明書を提出したところ、某会社は、原告がその出資部分に係る建物および土地について、家賃または占有使用料を徴収する権利を有することに同意しました。また、被告某会社が2014年9月28日以降実際に賃借・使用している当該建物および土地の面積に変更はありませんでした。そのため、被告某会社は2016年8月16日以降、原告と新たに賃貸契約を締結していなかったものの、両者が元々合意していた建物および土地を実際には引き続き占有・使用しており、被告某会社は依然として両者の元の合意に基づく家賃基準に従って、原告に対して建物および土地の実際の占有使用料を支払う義務があります。支払い期間は、判決の日までとします。
その後、某会社が引き続き当該物件の建物および土地を占有・使用する場合、原告は別途、某会社に対して権利を主張することができます。
【関連条文】
『中華人民共和国民法総則』第61条によれば、「法律又は法人章程の定めにより、法人を代表して民事活動を行う責任者は、当該法人の法定代表人である。法定代表人が法人の名義で行った民事活動については、その法的効果は当該法人が負うものとする。」また、『中華人民共和国物権法』第39条には、「所有権者は、自らの不動産または動産について、法律に従い占有、使用、収益および処分の権利を享有する。」さらに、『中華人民共和国契約法』第60条には、「当事者は、契約で定めた通りに自らの義務を全面的に履行しなければならない。当事者は誠実かつ信用ある原則に従い、契約の性質、目的および取引慣行に応じて、通知、協力、秘密保持などの義務を履行しなければならない。」と規定されている。
【弁護士の見解】
所有権者でない者が他人の住宅を賃貸することは、当然に無効となるのでしょうか？『契約法』第51条は、「権利処分権のない者が他人の財産を処分した場合、権利者が追認したか、または権利処分権のない者が契約締結後に処分権を取得したときは、当該契約は有効である」と定めています。最高人民法院の『売買契約紛争事件の審理に関する法律適用問題の解釈』第3条は、「当事者の一方が、売主が契約締結時において標的物について所有権または処分権を有していなかったことを理由に契約の無効を主張する場合、人民法院はこれを支持しない。売主が所有権または処分権を取得しなかったため標的物の所有権移転が不可能となった場合、買主が売主に対して契約違反責任を求めるか、あるいは契約解除および損害賠償を請求する場合、人民法院はこれを支持すべきである」と規定しています。このことから明らかなように、他人の物を賃貸・売却することによって影響を受けるのはあくまでも債権契約の履行であり、物権変動が実現できない可能性がありますが、必ずしも債権契約自体が無効になるわけではありません。仮に本件において所有権者の法定代理人が追認しなかった場合、原告と某会社との間の賃貸契約の効力は、住宅の所有権者には及ばず、契約の相対者間では有効となります。最高人民法院の『売買契約紛争事件の審理に関する法律適用問題の解釈』第3条および『物権法』第15条の規定を踏まえると、権利処分権のない者の契約は依然として有効であり、権利者が追認したり権利処分権のない者が処分権を取得したりした場合には、当然に権利変動の効果が生じることになります。一方、権利者が追認しなかったり権利処分権のない者が処分権を取得できなかった場合には、権利変動の効果は生じず、権利処分権のない者は契約違反責任を負うことになります。処分行為が追認されたり補正されたりするまでの間、権利変動の効果が生じるかどうかは未定ですが、契約そのものの効力は未定ではなく、確定的に有効とされます。現代社会において、市場経済が発達した国々では、もはや単純に「所有権が一切に優先する」という原則を貫くのではなく、取引の安全を保護することを極めて重要な法的価値として追求しています。
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