XX訴XX不動産開発有限公司 分譲住宅事前販売紛争事件
2025-12-18
【担当弁護士】門春暁
【キーワード】
購入申込／住宅販売／契約違反／倍額／手付金
【裁判の要点】
原告と被告が締結した『住宅販売申込契約』は合法かつ有効であるか、契約違反に該当するか、また、法律が定める二倍の契約金返還規定に適合するか。
【基本的事案】
xx年x月x日、原告と被告は『住宅販売申込契約書』を締結しました。この申込契約書では、原告が被告が開発する大連にある住宅を購入することを約束しており、契約書には対象となる住宅の具体的な階数・部屋番号、予測面積、単価および総額が定められていました。また、代金は全額一括で支払うものとされていました。原告は同日に手付金を支払い、被告は領収書を発行しました。
買付契約の締結後も、原告と被告は正式な『住宅販売契約』を締結できず、当該プロジェクトは遅々として完成せず、住宅販売の条件を満たすことができていません。
以上の事実に基づき、原告は、権利の行使および義務の履行にあたり、誠実かつ信用ある原則を遵守すべきであると考えます。被告の行為は契約精神に反しています。被告は、契約で定められた内容および誠実かつ信用ある基本的な商業原則を守っておらず、契約上の義務を履行しないものであり、契約違反の責任を負うべきです。
【裁判結果】
一、原告と被告が締結した『住宅販売申込契約書』を解除する。
二、被告は本判決の効力発生の日から15日以内に、原告に対し手付金を倍額で返還しなければならない。
【裁判理由】
裁判所は、原告と被告が締結した『住宅購入予約契約書』は合法かつ有効であり、両当事者はこれを厳守すべきであると判断しました。『契約法』第94条によれば、当事者の一方が明示的にまたは自らの行為によって主たる債務の履行をしない意思を示した場合、相手方は契約を解除することができるものとされています。被告は、予約契約書の定めに違反し、原告に対して住宅代金の支払い通知を発しないうちに、原告がすでに予約していた住宅を他人に転売したことにより、自らの行為によって契約の履行を放棄したと認められます。この場合、原告が契約解除を求めて提訴したことは法に従って正当であり、裁判所はこれを支持します。また、『契約法』第115条によれば、契約金を受け取った側が約定された債務を履行しなかった場合には、契約金を倍額返還しなければなりません。さらに、契約書には明確に次のように定められています：「本予約契約期間中、甲が乙の同意を得ずに当該住宅を第三者に再販した場合、乙は甲に対し既に支払った代金および契約金の倍額返還を請求できるものとする。」
【関連条文】
中華人民共和国契約法
第94条 契約の法定解除
次のいずれかに該当する場合、当事者は契約を解除することができます。（一）不可抗力により契約の目的を達成できなくなったとき；（二）履行期限が満了する前に、当事者の一方が明示的にまたは自らの行為によって主たる債務を履行しない旨を表明したとき；（三）当事者の一方が主たる債務の履行を遅延し、催告を受けたにもかかわらず合理的な期間内に履行しなかったとき；（四）当事者の一方が債務の履行を遅延したり、その他の違約行為により契約の目的を達成できなくなったとき；（五）法律で定めるその他の場合。
第107条 違約責任
当事者一方が契約上の義務を履行しないか、または契約上の義務の履行が契約の定めに適合しない場合、引き続き履行する責任、救済措置を講じる責任、あるいは損害賠償の責任などを負うものとします。
第115条 契約金
当事者は、『中華人民共和国担保法』に従い、一方が相手方に契約金を支払うことで債権の担保とすることができます。債務者が債務を履行した場合、契約金は代金に充当されるか、または返還されます。契約金を支払った側が約定された債務を履行しない場合、契約金の返還を請求する権利はありません。契約金を受け取った側が約定された債務を履行しない場合、契約金を倍額で返還しなければなりません。
【弁護士の見解】
本件は一般的な分譲住宅の事前販売契約に関する紛争であり、分譲住宅取引の場では類似の紛争が極めて頻繁に発生します。購入予約契約書は、実際には正式な分譲住宅売買契約とは本質的に異なるものです。購入予約契約書は、分譲住宅の売買契約を締結するための予約契約であり、平等な主体間で分譲住宅の売買に関する民事上の権利義務関係を設定するために締結される合意です。しかし、購入予約契約書自体も独立した契約であるため、これをそのまま分譲住宅売買契約とみなしてしまうと、開発業者が優位な情報を握った上で、さまざまな不合理な条件を付加し、買主に対して強制的にこの「売買契約」を履行させたり、違約責任を負わせたりすることが可能になります。こうなると、買主の利益は著しく損なわれることになります。したがって、購入予約契約書の効力は、本契約である分譲住宅売買契約の効力と区別して扱う必要があります。
本件の難点は、実務過程における証拠収集にあります。原告と被告が締結したのは購入予約契約であり、当時、建物はまだ完成しておらず、事前販売許可も取得されていませんでした。契約書に記載された物件情報は、開発業者が独自に設定した棟番号にすぎず、不動産登記部門に備えられた実際の住所とは大きく異なっていました。そのため、実務過程において当該物件の現状をどのように確定するかが極めて困難です。このため、弁護士は豊富な経験と関連情報への正確な把握を基に行動することが求められます。このことは、弁護士集団の専門性の構築が極めて必要であることを示しています。
訴訟案件において、原告と被告が法廷で正々堂々と主張する上で最も重要なのは、証拠を裏付けとし、証拠のつながりを厳密かつ完全にすることです。また、法律条文を熟知し、理路整然とした根拠を示すことが不可欠です。そうすることで初めて、裁判所から認められ、支持を得ることができるのです。
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